注：依照《仲裁法》的要求，已将当事人信息进行保密处理

　　乌海仲裁委员会

　　裁 决 书

　　〔2022〕乌仲裁字第x号

　　申 请 人：

　　委托代理人1：

　　委托代理人2：

　　被申请人：

　　法定代表人：

　　委托代理人1：

　　委托代理人2：

　　乌海仲裁委员会（以下简称本会）根据申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》中约定的仲裁条款，及申请人向本会提交的仲裁申请书，于2022年4月26日受理了该合同项下的争议仲裁案。

　　本会受理本案后，及时向被申请人送达了仲裁通知书、答辩通知、仲裁规则、仲裁员名册、申请人提交的仲裁申请书副本及其附件。被申请人未在规定的期限内提交任何材料。

　　因双方未按期共同选定独任仲裁员，依据本会仲裁规则，本会主任指定解仲鹏担任本案独任仲裁员，于2022年7月4日组成仲裁庭，适用简易程序审理本案。

　　仲裁庭审阅了申请人提交的相关材料，于2022年7月28日在本会不公开开庭审理了本案。申请人的特别授权代理人1、2，被申请人的特别授权代理人1、2均到庭参加了开庭审理。双方陈述了案情，向仲裁庭提供了相关的证据，回答了仲裁员的提问，并就本案的事实和法律问题进行了陈述和辩论。根据《中华人民共和国仲裁法》第五十一条的规定，仲裁庭主持调解未果。

　　因疫情原因，经独任仲裁员申请，由本会主任批准，本案审限予以延长。

　　本案已审理完结。仲裁庭根据庭审情况和全部证据材料，依据相关法律法规，作出本裁决。现将本案案情、仲裁庭意见和裁决分述如下：

　　一、本案案情

　　（一）申请人陈述

　　申请人称：2012年12月12日申请人购买位于某地的被申请人开发的某小区某室房屋一套，建筑面积144.12平方米，总价款560339元，按照《城市房地产开发经营管理条例》(以下简称条例)第32条规定:“预售商品房的购房人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”。被申请人于2014年11月28日将房屋交付使用，加90日为2015年2月28日起至2020年9月30日为被申请人办理房屋所有权登记手续期间，由于被申请人的原因，申请人未能在本条例第 32条规定的期限内取得房屋权属证书，故被申请人违约。《抵顶工程款协议书》第十条产权登记 1.甲方应当在房屋实际交付乙方后18个月内，将办理权属登记需要由甲方提供的资料报产权登记机关备案。该约定与本《条例》第32条规定相悖，应当按照商品房实际交付使用90日内办理房屋所有权登记手续的规定办理，本《条例》并未规定18个月内办理。协议书第十条第2款约定:“因甲方的责任导致乙方不能在期限内取得权属证书的，按房屋总价款万分之五承担违约金，一次性支付”。该约定低于申请人造成的损失。申请人要求按照《民法典》第585条第二款规定:约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”。申请人请求依照中国人民银行金融机构同期同类贷款逾期违约金赔偿。

　　综上所述:申请人认为被申请人违反《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，没有在“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权转移登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。被申请人在条例规定的90日内未提供必要的证明文件违约。有证据证明被申请人的原因在2020年才提供必要的证明文件违背规定，应当承担违约责任。

　　申请人请求仲裁委员会依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定裁决被申请人赔偿给申请人迟延办理房屋所有权登记手续违约金及重复收取暖气费、办证费共计313768.04元。

　　庭审中，申请人当庭变更仲裁请求，变更后的仲裁请求如下：

　　1.裁决被申请人赔偿申请人房屋所有权证书迟延登记转移违约金313768.04元。

　　2.裁决被申请人支付申请人重复收取暖费2633元及办证费80元。

　　3.裁决被申请人承担本案全部仲裁费用。

　　（二）被申请人答辩

　　被申请人辩称：一、申请人诉请已超过诉讼时效。

　　依据《抵顶工程款协议书》第十条第二款：“因甲方的责任导致乙方不能在期限内取得房屋权属证书的，按房屋总价款万分之五承担违约金，一次性支付”，由此可以证实，该债权为一时性债权，从约定或法定的期限届满之日次日起计算诉讼时效。根据协议第十条第一款约定，甲方应当在房屋交付使用过后18个月内办理产权登记手续，2014年11月28日交付房屋，即从2016年5月28日起开始计算诉讼时效，至2019年5月29日诉讼时效期间届满，现申请人提起仲裁已过诉讼时效。

　　二、申请人申请的重复收取取暖费2633元及办证80元应当提供其重复缴纳费用的相关证据，否则我公司不予认可。

　　我公司在办理产权证手续过程中，为了为业主提供方便，我公司代热力公司和产权交易中心等单位收取相关费用，后将该费用交予相关单位，发票出具给业主，因此在此过程中我公司仅为代收代缴行为，并未重复收取。

　　综上所述，申请人的仲裁申请没有事实和法律依据，请求仲裁庭依法驳回申请人的仲裁申请，以维护当事人的合法权益。

　　（三）举证与质证

　　申请人向仲裁庭提交以下证据，且被申请人进行了质证：

　　证据一：《抵顶工程款协议书》一份。证明申请人在2012年12月12日与被申请人签订的购买被申请人某小区某室房屋一套，房屋买卖事实存在。

　　被申请人质证意见：对该证据真实性不认可，证据为复印件，证明目的不认可。无法证明申请人在被申请人处购买房屋一套，仅可证明申请人与被申请人签订了一份《抵顶工程款协议书》，同时协议对逾期办证的违约责任及办证时间进行明确约定，违约责任为一次性支付，属于一时性债权。

　　证据二：2014年11月28日的《房屋交付使用通知》。证明申请人购买某小区某室房屋一套，并于2014年11月28日交付申请人使用，证明交房时间。

　　被申请人质证意见：对该证据真实性、证明目的认可。

　　证据三：《不动产权登记书》。证明被申请人在2020年11月16日为申请人办理房屋产权证登记转移，违约2057天。

　　被申请人质证意见：对该证据真实性认可，证明目的不认可。该房屋在2020年5月29日即可办理产权登记，申请人因自身原因未能及时办理，与被申请人无关。

　　证据四：人民银行贷款利率表。证明2015年10月24日至2020年11月五年期贷款利率为4.9%。

　　证据五：中国人民银行（银发〔2003〕251号关于人民币贷款利率有关问题的通知）。证明关于罚息利率问题，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%-100%。

　　被申请人质证意见：对证据四、证据五的真实性、证明目的均不认可。证据四与本案无关；证据五为中国人民银行对政策性银行、股份商业银行等的内部规定，本案不能适用。

　　证据六：某有限公司出具的《收款收据》。证明2020年6月9日申请人已交暖气费。

　　被申请人质证意见：对该份证据真实性、证明目的均不认可。该组证据只能反应2020年-2021年度的房屋缴纳过取暖费，无法证明缴纳人，无法证明被申请人有重复收取的行为。

　　证据七：某小区内部《收款收据》。证明被申请人重复收取暖气费，被申请人没有收取暖气费的权利，应予退还。

　　被申请人质证意见：对该份证据真实性认可，证明目的不认可。取暖费数额为2633元，与6号证据中的2767.1元不符，该部分取暖费为2014-2015年度的取暖费，并已经缴纳给供暖公司，不存在重复收取。

　　证据八:某小区内部《转账收据》2张。证明被申请人在2012年12月12日已经收取办证费80元，2020年9月30日又收取80元，证明重复收费，应予退还。

　　被申请人质证意见：对该证据真实性、证明目的不认可。2012年12月12日收据从内容看为产权证费，申请人已经办理了产权证，且未重新缴纳产权证工本费，因此不属于重复收取。2020年9月30日收据，收款人与被申请人无关，该证据与本案无关。

　　被申请人向仲裁庭提交以下证据，且申请人进行了质证：

　　《关于某小区项目办理房屋产权的意见》。证明某小区某号楼工程项目，某市住房和城乡建设局通过以函代证的方式在2020年5月29日即具备办理产权登记的条件。

　　申请人质证意见：对该证据真实性、证明目的均不认可。这是给自然资源局和不动产登记中心的，没有通知我们，该内容不是给申请人的，与本案没有关系。2020年11月才给申请人办理的房产证。

　　（四）审理查明

　　经仲裁庭审理后查明：2012年12月12日，申请人与被申请人签订一份《抵顶工程款协议书》，约定被申请人用其坐落于某小区某室房屋的总价款抵顶应付申请人的工程款或材料款；房屋总价款为648317元，但申请人称双方实际成交价为560339元，被申请人亦无异议，故仲裁庭认定案涉房屋总价款为560339元；上述协议第十条约定被申请人应在房屋实际交付申请人后18个月内，将办理权属登记需由被申请人提供的资料报产权登记机关备案。如因被申请人的责任导致申请人不能在期限内取得房屋权属证书的，按房屋总价款万分之五承担违约金，一次性支付。

　　上述协议签订后，被申请人于2014年11月28日向申请人交付案涉房屋，申请人于2020年11月16日取得案涉房屋的不动产权证书。申请人认为是被申请人的原因导致其无法在期限内取得房屋权属证书，被申请人对因其原因导致申请人逾期取得房屋权属证书未提出异议，只是抗辩申请人的请求已过诉讼时效，故仲裁庭对申请人主张的因被申请人原因导致申请人未能在期限内取得房屋权属证书予以采信。

　　另查明：2020年6月9日，申请人向某有限公司支付2020-2021年度取暖费2767.1元；2020年9月30日，申请人向被申请人支付2633元取暖费，被申请人抗辩称该笔取暖费是其代申请人缴纳的2014-2015年度的取暖费，申请人认为其不应缴纳2014-2015年度的取暖费，但无证据证明该主张，亦无证据证明该笔取暖费是重复支付2020-2021年度取暖费，故仲裁庭对申请人主张的重复支付取暖费不予采信。

　　再查明：2012年12月12日，申请人向被申请人支付80元；申请人称其于2020年9月30日还向被申请人支付过80元办证费，但其提供的收据无法体现收款人为被申请人，故仲裁庭对申请人主张的重复支付办证费不予采信。

　　以上事实有申请人提供的《抵顶工程款协议书》《房屋交付使用通知》《不动产权证书》《收据》及申请人与被申请人的当庭陈述为证。

　　二、仲裁庭意见

　　（一）关于合同效力的问题

　　仲裁庭认为，申请人与被申请人签订的《抵顶工程款协议书》是双方当事人真实意思表示，且内容和形式不违反法律规定，仲裁庭确认为合法有效的合同，双方当事人应当全面履行。

　　（二）关于诉讼时效的问题

　　被申请人对其违约行为并未提出异议，但抗辩称双方协议中约定的违约金为一时性债权，自被申请人违约之日起至今已超过三年，故申请人的仲裁请求已过诉讼时效。仲裁庭认为，申请人仲裁请求主张的并非双方协议书中约定的一时性房屋总价万分之五的违约金，而是请求仲裁庭参照银行贷款利息的标准，按照被申请人实际违约天数计算至申请人取得案涉房屋不动产权证书之日即2020年11月16日的违约金。因被申请人的违约行为一直持续至申请人取得案涉房屋不动产权证书之日，故申请人仲裁请求的违约金直至2020年11月16日才得以确定，该日期距申请人提出仲裁申请之日并未超过诉讼时效，故仲裁庭对被申请人的诉讼时效抗辩不予支持。

　　（三）关于调整违约金的问题

　　根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中双方在《抵顶工程款协议书》中约定的被申请人违约导致申请人无法按期取得房屋权属证书时应承担的违约金为房屋总价的万分之五，即280元（560339元×5‱），该违约金数额既难以弥补被申请人违约导致申请人常年无法取得房屋权属证书的损失，亦难以起到警示、督促被申请人作为房地产开发企业积极履行自己在房地产开发过程中，对广大购房者应尽的合同义务的作用，故仲裁庭对申请人请求调整违约金的主张予以支持。至于被申请人的上述违约行为给申请人造成的损失如何认定的问题，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款的规定，逾期办证的损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。据此，仲裁庭酌情按照已付购房款总额560339元，参照被申请人违约时中国人民银行公布的三至五年期银行贷款基准利率对本案被申请人应承担的违约金进行调整。因双方签署的《抵顶工程款协议书》系双方真实意思表示且不违反效力性强制性法律规定，系合法有效的合同，根据该协议的约定，被申请人应当在房屋实际交付申请人后18个月内将办理权属登记需由被申请人提供的资料报产权登记机关备案，故被申请人自2016年5月28日起违约，至申请人取得案涉房屋的不动产权证书之日即2020年11月16日，被申请人违约导致申请人逾期取得房屋权属证书共计1634天。经查，2016年中国人民银行公布的三至五年期银行贷款基准利率为4.75%/年。综上，经仲裁庭酌情调整后，被申请人应支付申请人房屋所有权证书迟延登记转移违约金119152.63元（560339元×4.75%/365天×1634天）。

　　（四）关于申请人主张的重复支付的取暖费及办证费

　　仲裁庭认为，当事人应当对自己的主张提供证据。本案中，申请人提供的2020年9月30日向被申请人支付2633元的取暖费的收据未体现缴费年度，不能证明此款与申请人提供的其向某有限公司支付的2020-2021年度2767.1元的取暖费是重复缴费，且在被申请人抗辩该2633元是被申请人为申请人垫付的2014-2015年度的取暖费时，申请人亦不能对其不应支付2014-2015年度取暖费以及在其已经缴纳2767.1元取暖费后仍自愿向被申请人支付取暖费的事实做出合理解释，故仲裁庭对申请人的该项仲裁请求不予支持；申请人提供的2020年9月30日的80元办证费收据中的收款人无法识别，不能证明此款系支付给被申请人，被申请人亦不认可收到此款，故仲裁庭对申请人该项仲裁请求不予支持。

　　三、裁 决

　　根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，裁决如下：

　　（一）被申请人支付申请人房屋所有权证书迟延登记转移违约金119152.63元；

　　（二）驳回申请人其他仲裁请求；

　　（三）本案仲裁费9825元（申请人已预交），由被申请人承担3731元，由申请人承担6094元。

　　上述（一）（三）项裁决共计122883.63元，自本裁决书送达之日起十日内由被申请人向申请人一次性付清。

　　本裁决为终局裁决，裁决书自作出之日起发生法律效力。

　　独任仲裁员：解仲鹏

　　二〇二二年九月二十七日

　　书  记  员：崔  超