注：依照《仲裁法》的要求，已将当事人信息进行保密处理

　　乌海仲裁委员会

　　裁 决 书

　　〔2022〕乌仲裁字第x号

　　申 请 人：

　　法定代表人：

　　委托代理人1：

　　委托代理人2：

　　被申请人：

　　委托代理人1：

　　委托代理人2：

　　乌海仲裁委员会（以下简称本会）根据申请人与某小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》中约定的仲裁条款，及申请人向本会提交的仲裁申请书，于2021年9月16日受理了该合同项下的争议仲裁案。

　　本会受理本案后，及时向被申请人送达了应裁通知书、答辩通知、仲裁规则、仲裁员名册、申请人提交的仲裁申请书副本及其附件。被申请人未在规定的期限内提交任何材料。

　　因双方未按期共同选定独任仲裁员，依据本会仲裁规则，本会主任指定解仲鹏担任本案独任仲裁员，于2021年12月6日组成仲裁庭，适用简易程序审理本案。

　　仲裁庭审阅了申请人提交的相关材料，于2021年12月17日在本会不公开开庭审理了本案。申请人的特别授权代理人1、2，被申请人及其特别授权代理人1、2均到庭参加了开庭审理。双方陈述了案情，向仲裁庭提供了相关的证据，回答了仲裁员的提问，并就本案的事实和法律问题进行了陈述和辩论。根据《中华人民共和国仲裁法》第五十一条的规定，仲裁庭主持调解未果。

　　本案已审理完结。仲裁庭根据庭审情况和全部证据材料，依据相关法律法规，做出本裁决。现将本案案情、仲裁庭意见和裁决分述如下：

　　一、本案案情

　　（一）申请人陈述

　　申请人称：2014年11月1日，某房地产开发有限责任公司开发的某小区交付业主使用，并委托申请人进行前期物业服务，并且在业主情况登记表、3#4#5#号楼应交费用单等资料上均签字认可，物业费按1.5元/平方米/月收取，每年物业费总额2265元，业主1拖欠2018年1月1日－2019 年12月31日物业费4530元。2020年小区业委会成立与我司重新签订《物业服务委托合同》物业费1.2元/平方米/月，业主1拖欠费用1812元。2021年因业委会自行解散，我公司与所属某社区签订了《物业服务委托合同》同时约定物业费1.2元/平方米/月，业主1拖欠费用1812元。申请人在物业服务期间，提供了各项物业服务。现该业主拖欠物业费8154元，欠费区间是2018年1月1日至 2021年12月31日，共计48个月。申请人的收费人员多次上门和电话催缴，被申请人至今未交。为维护申请人的权益，提出如下仲裁请求：

　　1.裁决被申请人支付申请人物业费8154元（2018年1月1日至2021年12月31日）；

　　2.仲裁费由被申请人承担。

　　（二）被申请人答辩

　　被申请人辩称：被申请人不认可申请人的请求事项，其请求事项不能成立，理由如下：1.申请人2018年的《物业服务委托合同》、2019年的《物业服务委托合同》不能合法有效地约束被申请人，申请人根据以上合同请求的事项不能成立。2018年，小区业主委员会，未经合法程序进行选举，未召开业主大会的情况下选举的业主委员会非合法的业主委员会，其与申请人签订的《物业服务委托合同》未有效成立，不能成为申请人请求事项的依据，申请人根据以上合同请求的事项不能成立。2019年申请人在没有街道组织，也没有召开业主大会的前提下与康乐社区签订的《物业服务委托合同》未有效成立，不能合法有效地约束被申请人，申请人根据以上合同请求的事项不能成立。2.申请人按照物业服务委托合同约定的标准收取物业费，没有事实依据。物业费，是根据物业服务人员的服务标准进行收取。根据申请人的证据出示，其物业服务应当符合《某小区物业服务标准》才满足其足额收取物业费的标准。申请人应当向仲裁委证明他的服务符合收费标准，也就是说申请人在没有证据证明其服务的实际情况与物业费相匹配的情况下，不能按照物业服务委托合同约定的标准向被申请人请求物业费。3.被申请人有理由拒绝交纳物业费。在申请人承担小区物业服务的时间内，被申请人在申请人土地归属权的归属范围内，安装有摄像头的区域内停放的车辆被他人盗走，在车辆警报连续报警两个多小时的时间里申请人的保安人员置之不理，申请人应当对该车辆至今未能找回承担责任。车辆未找回，给被申请人带来了巨大的财产损失。在申请人安保负责的范围内，在警报声非常清晰的情况下，被申请人认为申请人对该损失应当承担责任，且申请人曾提出以减免物业费的方式进行补偿。现申请人又向仲裁提出请求，违背诚实信用原则，其请求事项不能成立。综上所述，申请人的请求事项不能成立，不应当得到仲裁委的支持。

　　（三）举证与质证

　　申请人向仲裁庭提交以下证据，且被申请人进行了质证：

　　证据一：《乌海市普通住宅小区物业管理服务等级标准及指导性物业服务价格的通知》一份。证明我们公司服务标准等级为5级及收取1.2元服务费符合相关部门要求的标准。我们服务的内容包括保洁每日一次、安保24小时值班，消防设施有专人进行维修，绿化、养护、公共设施的维修等。

　　证据二：《收费服务标准公示清单》一份。证明我们的收费标准是经过乌海市发改委批准执行的，从2016年至今每年都要进行公示。

　　证据三：《前期物业服务合同》《物业委托合同》三份。证明我们与小区业委会及社区分别签订了合同及开发商前期物业委托合同，前期物业合同约定服务标准为1.5元/平方米/月，物业委托合同约定服务标准为1.2元/平方米/月，服务范围包括保洁每日一次、安保24小时值班，消防设施有专人进行维修，绿化、养护、公共设施的维修等。

　　证据四：《业主收楼情况登记表》及《应缴费用登记表》各一份。证明业主对我们的服务及收费标准是认可的，因为在收楼时是签字认可的。

　　证据五：《物业费催缴通知书》。证明业主拖欠物业费我们已经告知过了。

　　证据六：《照片》一张。证明围栏内是物业管理范围内，围栏外不属于物业服务范围的。

　　被申请人质证意见：对上述证据的真实性没有异议。1.对接房的时候签订的收房表内容不清楚，对其内容也不认可；2.2018年至2019年的合同也从未公示过，不清楚，所以1.5元的收费标准不认可，2020年之后成立了业委会，对收费标准1.2元认可；3.对于照片证明目的不成立，这片地在小区内属于物业服务范围，我们丢车的位置是在监控范围内的，丢车时没有围墙；4.催费通知收到过，也接到过电话。物业费的收取范围内包括安保24小时内有责任监管的。

　　被申请人向仲裁庭提交以下证据，且申请人进行了质证：

　　《光盘》一张。证明我自己的车辆被盗2小时，小区保安未尽到职责，导致我财产的损失，车辆至今未找回。

　　申请人质证意见：对该证据的真实性认可，证明目的不认可。丢车事实存在，但监控拍到的范围不是物业监管范围，这一片是空地，小区业主都会在此停车，属于开发商二期要开发的范围，小区保安这个时间段在巡逻，每栋楼有5-7个巡跟点，小区当时物业监管有7栋楼，巡完时间约两个小时。

　　（四）审理查明

　　经仲裁庭审理查明：2015年1月1日，某房地产开发有限责任公司与申请人签订《某小区前期物业服务合同》，委托申请人对其开发建设的某小区（1#-10#楼、1#地下车库）高层电梯楼项目提供前期物业服务，物业服务费为住宅高层电梯楼1.5元/平方米/月，商铺1元/平方米/月，合同期限自2015年1月1日起至2019年12月31日止；2019年12月31日，某小区业主委员会与申请人签订《某小区物业服务委托合同》，委托申请人对某小区提供物业服务，物业服务费为每户1.2元/平方米/月，合同期限自2020年1月1日起至2020年12月31日止；2021年1月1日，某社区与申请人签订《某小区物业服务委托合同》，委托申请人对某小区提供物业服务，物业服务费为每户1.2元/平方米/月，双方未约定物业服务期限，双方约定因小区业主委员会已解散，在新的业主委员会没有成立前由某社区代为签署物业服务合同，待新的业主委员会成立后，某社区作为中间方给予移交并协助申请人签署新的物业服务合同。

　　另查明：2015年4月7日，被申请人在申请人的《某小区业主（用户）情况登记表》中对其房号、姓名、电话、紧急联系人等信息进行了登记；同日被申请人在申请人的《某小区3#4#5#号楼回迁户应交费用》中确认签字，该表中明确了物业收费标准为住宅高层3层以上1.5元/平方米/月。2015年至2017年期间被申请人正常支付物业服务费，自2018年1月1日起至本案开庭，被申请人未按约定向申请人支付物业费。被申请人欠费区间为2018年1月1日至2021年12月31日，依据合同约定2018年1月1日至2019年12月31日的物业费收取按1.5元/平方米/月，面积为125.86平米，欠物业费为4530元；2020年1月1日至2021年12月31日的物业费收取按1.2元/平方米/月，欠物业费为3624元，共计欠费8154元。

　　2021年7月29日，申请人向被申请人发出《物业费催缴通知》，被申请人认为申请人提供的物业服务不符合合同约定，并且给其造成了部分财产损失，同时认为三份物业服务合同未经合法程序签订，对其没有约束力，故拒绝向申请人支付物业费。双方无法协商解决争议，申请人向本会申请仲裁，请求裁决被申请人向其支付物业费8154元。

　　以上事实有申请人及被申请人的当庭陈述以及申请人提供的《前期物业服务合同》《物业委托合同》《某小区业主（用户）情况登记表》《某小区3#4#5#号楼回迁户应交费用》《物业费催缴通知书》及被申请人提供的光盘等在案佐证。

　　二、仲裁庭意见

　　（一）关于合同效力的问题

　　仲裁庭认为：申请人与某房地产开发有限责任公司签订的《某小区前期物业服务合同》、申请人与某小区业主委员会签订的《某小区物业服务委托合同》以及申请人与某社区签订的《某小区物业服务委托合同》，是双方当事人真实意思的表示，且内容和形式符合相关法律、法规的规定，仲裁庭确认为合法有效的合同，双方当事人应当全面履行。

　　被申请人提出本案三份物业服务合同未经法定程序签订，且收费标准未经其同意确认，故认为本案三份物业服务合同对其没有法律约束力，同时对欠费金额不予认可。仲裁庭认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条的规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。故本案中三份物业服务合同的签订主体符合法律规定，至于被申请人提出的签订程序不合法的问题，根据被申请人在《某小区3#4#5#号楼回迁户应交费用》上签字确认，并且在2015年至2017年期间按约定支付物业服务费以及该小区其他绝大多数业主均按约定支付物业服务费的事实，能够认定案涉三份物业服务合同及物业收费标准是经过该小区业主确认并认可的。因此，仲裁庭认定本案中的三份物业服务合同合法有效，对被申请人具有法律约束力。

　　（二）关于被申请人提出的物业服务不符合约定的问题

　　庭审中，被申请人提出因申请人的物业服务存在保安人员不尽责履职导致其财产损失的情形，故而拒绝支付物业费的抗辩意见。

　　仲裁庭认为，本案中三份物业服务合同均未约定在何种情形下业主可以拒绝交纳物业服务费；其次，根据《中华人民共和国民法典》及《物业管理条例》的相关规定，目前现行法律法规中也并未明确规定何种情形下业主可以拒绝交纳物业服务费，更未有具体细分的在何种情形下业主可以拒绝交纳多少物业服务费的相关规定。相反，《中华人民共和国民法典》及《物业管理条例》均明确规定，业主应当按约按时交纳物业服务费。同时，现行法律、法规对于物业服务人提供物业服务不符合约定的情形规定了多种业主的救济途径，如：业主有权监督物业服务人的服务，发现物业服务人不按照约定提供服务的可以向行政主管部门投诉；业主有权依照法定程序共同决定解聘物业服务人；因物业服务人不按照约定提供服务给业主造成损失的，业主还可以依法索赔等。因此，被申请人作为业主，如果认为申请人提供的物业服务不符合约定或者给其造成了损失，其应当依照法定程序理性维权，而不应简单的仅以拒绝缴纳物业服务费的方式表达不满。由于物业服务合同是一种集体性的合同，不是简单的一对一的双务合同，仅个别业主拒付物业费并不能实现公平、公正解决物业服务纠纷的社会效果。故对于被申请人的上述抗辩意见，仲裁庭不予支持。

　　最后，从被申请人在2018年之前一直都正常交纳物业服务费以及该小区其他绝大多数业主均按约交纳物业服务费的实际情况看，能够判断申请人所提供的物业服务基本符合物业服务合同的约定，但因个别事件给被申请人造成不满甚至部分财产损失。对此，由于被申请人未提出向申请人索赔的仲裁反请求，本案中不作具体处理，但建议申请人积极采取补救措施，力争得到被申请人的最大谅解以实现充分有效化解矛盾、长期友好合作的根本目的。

　　（三）关于申请人请求被申请人支付物业服务费的问题

　　仲裁庭认为，申请人向仲裁庭提供的证据能够证实被申请人欠付物业服务费的数额为8154元。结合前述理由，对于申请人主张的物业服务费，仲裁庭予以支持。

　　三、裁  决

　　根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第九百三十九条、第九百四十四条之规定，裁决如下：

　　（一）被申请人支付申请人物业服务费8154元；

　　（二）仲裁费458元（申请人已预交），由被申请人承担。

　　上述（一）（二）项裁决共计8612元，自本裁决书送达之日起十日内由被申请人向申请人一次性付清。

　　本裁决为终局裁决，裁决书自作出之日起发生法律效力。

　　独任仲裁员：解仲鹏

　　二〇二二年元月三十日

　　书  记  员：崔  超